買房出價評估法-104出價法

很多民眾買房不知道該如何出價，現在大部分應該都會參考實價登錄網站
不過實價登錄只有刊登近幾年的成交物件，
有可能屋主當初N年前的買價遠低於網站上的價格
在急缺用錢情況下以便宜的金額出售，所以想買到便宜的房子，
如果可以調到二類謄本，那絕對是推估底價的一大利器喔。

以下摘錄自商周

讀者提問：
 你好，我們是新婚首購族，最近跟著「大量看大膽砍」的黃金挑房風潮，
找到一兩戶屬意的房子向房仲出價。
我們查到同社區房屋實價登錄資料的單價，直接打折議價，
但是房仲說即使同一棟大樓社區，因為賣方當初買進時點與成本和鄰居不一樣，
所以有不同的讓價空間。請問有沒有更精確的出價方式，
讓我可以直搗賣方的底價撿到便宜呢？

 子房觀點： 
所謂「知己知彼，百戰百勝」，大家找工作也許習慣用104，
但沒想到104這個數字也可以拿來出價喔！
紅色子房要教大家一個簡單的「104出價法」。
 看準屬意的房子，第一次出價，可以請房仲調出賣方的土地建物謄本。

謄本分成「標示部」、「所有權部」及「他項權利部」，
「標示部」載明了土地及建物面積、公告現值；
「所有權部」主要記載所有權人的權利範圍、住所及所有權比例；
「他項權利部」，則可看出土地及建物的債權設定金額。
注意列在「他項權利」的銀行設定債權金額是多少，給他乘以1.04就是賣方當初可能的成本。

這1.04怎麼算出來的呢？一般銀行會針對貸款金額，設定1.2倍的債權權利。也就是說，若銀行借你1000萬，他會設定1200萬的他項權利。所以當你看到謄本上有1200萬的設定金額，你就知道這家銀行借給了賣方1000萬（1200萬除以1.2等於1000萬）。


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